이 책을 읽기 전까지 부동산, 재테크, 주식 책 및 각종 유튜브까지
2020년 코로나 이후 하루가 멀다하고 몰입하였습니다.
- by - 대한민국 아니 서울의 평범한 사람이 되기 위하여 열심히 노력한 나날들.
나의 노동의 댓가, 나는 시급 얼마짜리 사람인가?
최근에 사기업에서 공공기관으로 이직을 한 나는, 미래를 담보한답시고 시급을 깎아서 이직을 한 셈이 되었다.
자승자박의 한 수 였을까, 미래 30년 후에는 이득일 수 있겠지라고 생각하며 스스로를 칭찬한다.
그런데, 주식이 폭락하고 있다.
세계 경제는 푸틴의 욕심과 인플레이션 및 경기침체 위기 속에서 달러가 1500원을 향해 달려가는 등 유례없는 폭락을 보여주고 있다. 나는, 지금까지 모은 돈 모두를 코스피,코스닥과 나스닥에 타왔다.
후회중이다. 탐욕의 2021년, 코스피가 3300을 뚫을거라는 기대하에 지금 나는 욕심에 대한 댓가를 치르고 있다.
내 시급을 깎고 미래를 그린게, 부읽남 입장에서는 이해가 안된다는 유튜브를 봤던것 같아서 끄적여보았다.
부읽남도 실수를 하였다. 나도 그 실수를 하고 있는 중이고..
책에 따르면 일전에 저자 정태익님도 소득의 90%를 모두 주식에 넣은 우를 범하였다고 한다.
그리고, 그러던 중 적당한 손절과 판단을 하고 부동산으로 뛰어 들었다.
주변의 조언이 꼭 정답은 아니다, 현대판 노예제도에서 살아남기 위해서는 "실물자산"의 주인이 되어야 한다.
부의 그릇을 키우는 확실한 첫걸음은 "내 집 한채의 소유권" 을 갖는 것이다.
이를 통해 등기 이후의 달라진 삶의 자세를 배워야 한다!
지방 갭 450만원으로 2009년에 첫 APT를 매수하였다고 한다.
08년 리먼 이후 하락한 상황에서 "지방"을 매수한 그의 과감함에 돈을 벌 자격이 있는것 같다.
역시 위기는 극복되었고 전세가가 오르면서 매매가를 밀어 올렸다고 한다.
과감히 6채를 투자했고 1년만에 1억의 시세차익이 생겼다고 한다.
당시는 다주택 규제가 지금처럼 심하지 않았고, 지방을 매수하는 행위 조차 주변에서는 혀를 끌끌차는 어려운 결정이었을 것인데,
지금도 그런데 그때는 정말 얼마나 무서웠을까?
지금을 하락기라고 보기엔 어려울 수 있으나, 아니 하락기가 맞을까?
경기침체가 계속되고 미국 연준이 금리를 계속 올해 내내 올린다면, 결국 부동산도 하락기를 마주할 것이다.
대부분의 전문가들이 그랬다. 주식의 사이클에 대비해 부동산의 그것은 그 기간이 매우 길다고.
진짜 그렇다. 지금의 부동산 상승기는 5년이상 지속되고 있었다. 그렇다면, 하락기가 온다면 어떨까?
앞으로 최소 2027년까지 부동산이 하락기라고 가정해보자. 여러분은 지금 영끌해서 부동산을 살 수 있겠는가?
그렇지만 언젠가는 우린 1주택자가 되어야한다.
결국 언젠가는 나도 그래야한다. 언제까지 주식만 할 수 없다. 주식이 살 공간을 제공하진 않기 때문이다.
결국 대부분의 서민들은 부동산을 얻기 위해 주식을 한다.
그럼 무엇을 해야할까?
총알을 장전해야한다. 기회가 오기전까지 공부하고, 돈을 모아서 기회가 왔다고 생각되면 과감히 투자해야한다.
72의 법칙, 나에게 맞는 집과 내가 원하는 집을 혼동하지 말아야한다.
수익률 2%로 원금의 2배가 되는 투자를 하려면 72/2 = "36"년이 걸린다.
그렇다면 수익률이 20%면, 3.6년이 걸리겠지. 1억의 시드가 있다면, 3.6년동안 20% 의 수익률로 2억을 만들수 있다.
부읽남이 말하기를, 자산이 두배가되는 시점이 중요한 것은 아니지만,
이정도로 목표치를 정해두어야 현실적으로 생각할수 있지 않나?
부부합산 연봉 7천에, 지금까지 모은 자산이 2억인 신혼 부부는 얼마짜리 집이 적당할지 생각해본 적 있나?
내 주변에도 비슷한 신혼부부들이 많은 것 같다.
하지만 처음부터 매수해서 진행하는 커플은 없고, 5억 이상의 전세집에 사는 모습을 종종 본다.
음.결론부터 말하면 옳지 않다. 그들이 부럽지도 않다. 아니, 오히려 의심한다.
몰라서 저기서 사는걸까? 아님 부모님 등 든든한 지원군이 있는걸까?
전세가 6억이면 매매는 10억일 것이다. 그것은 밑줄친 해당 신혼 부부에게 맞는 집이 아니고, 그들이 "원하는"집이다.
일단 30권 이상 책을 읽으랬다. 나는 준비가 되었을까?
난 그래서 지금 그것을 행하고 있으며, 그 경험들을 이곳에 모두 기록할 예정이고 기회가 된다면 나또한 경험담을 책으로 내고싶다.
또한 부동산 고시생이 되면 안된다고 합니다.
이렇게 유튜브나 책이나 본다하여도 실제 임장을 가지 않고, 투자를 하지 않는다면 말짱 도루묵이지.
첫 투자 공부하는 사람에게 부동산이나 주식에 대해 30분이상 설명할 수 있으면, 본인은 준비가 된 것이다.
청약은 바라지도 말지어다. 60~70점이 되어야 서울을 도전할 수 있다.
그리고 무주택은 만 30세부터 계산한다. 이것도 중요하겠지.
LTV (담보대출비율) 40%일때, 6억집 매수시 2억 4천까지 대출이 가능하다.
6억 집도 3억 6천이 현금으로 있어야 살 수 있다는 말인데, 전세 6억이 도대체 가당키나 할까..?
아물론 지금이 하락 초입이라는 것을 알고 새로 전세를 시작한 사람이라면, 천재다.
DSR (총부채 상환비율) 40% 일때, 연소득 1억이면 원금+이자 상환액이 1년에 4천만원 이하여야 한다.
이건 사실 아직 체감이 안된다.
전세/대출/증여/시간의 4가지 레버리지를 이해하자.
레버리지를 이용하자.
우리같은 월급쟁이들은 "시세차익형"투자를 이해하고 실행해야한다. (월세받는 오피스텔 투자 절대 안된다)
월세보다 시간 레버리지가 가능하고 안정적인 현금흐름을 갖고 있기 때문에 굳이 월세 투자를 택할 이유가 없다.
서울의 아파트는 지금껏 연평균 5.7% 올랐다. 또한 다주택자에 대한 강력한 규제는 역으로 집값을 상승시켰다.
우리는 이 '심리'를 이해해야한다.
모은 돈이 전부 묶여있는 내가 지금 할 수 있는건 시간의 레버리지 뿐이다.
저는 젊고 따로 나갈 돈이 없기에, 소비만 줄이면 될듯 합니다. 물론 부가소득도 있으면 좋을 것이다.
아파텔 / 지방아파트 투자시 유의할 점
아파텔은 청약 시 주택 수에 포함되지 않는다.
여길 매수하고, 신혼부부 특공을 노리는 사람도 많다고 한다. 실거주로서 무주택기간을 늘리는 전략!
오피스텔과는 다르다.
아파트보다 건축허가가 까다롭지 않기 때문에 인근 공급이 많아질 수 있는 리스크를 우리 일반인은 극복할 수 없다.
지방아파트 : "어떻게 매도할 것인가?" 에 대한 답이 나와야 한다.
지금 매수하면 최소 2년 이후에 매도해야하는데,
지속적으로 수요가 떨어지고 공급은 많아지는 지방에서 저평가된 보석을 찾기가 쉽지는 않을 것.
따라서 우리는 "심리"에 주목해야 하고, 세금규제와 부동산 정책에 관심을 많이 기울여야 할 것이다.
어디를 투자하던 반드시 체크해야할 중요한 부분
매도자 우세인지 매수자 우세인지, 해당 4가지를 확인해보면 알수 있다. 지금은 매수자 우위의 하락장 초입인듯 하다.
가. APT 미분양률 -> 증가하고 있다. 공급이 많아지며 수요가 적어지는 것으로 추정되거나 비정상 분양가 측정의 경우이다.
나. 경매 낙찰가율 확인하자. 이게 높아지면 해당지역 매매수요가 높다는 의미다.
이것은 감정평가사들이 매기는 가격을 기준으로 하며, 매각 6개월전 시세기에 지연이 발생한다.
이 괴리를 이용하는 것이 경매투자의 매력.
이 또한 대법원 경매정보 -> 매각통계 -> 낙찰가율 (높으면 매매수요 많은 매도자 유리 상황임) 확인하자.
다. 향후 3년 입주물량. 중요하다. 이는 지인 / 아실이라는 사이트에서 확인 가능하다.
라. 인구 증감. 절대 인구가 줄고 있는 곳에 투자하지는 말자. 부동산 지인에서 빅데이터 지도를 확인해보자.
투자는 외로움이라는 세금을 낸다/ 대출원금상환은 최대한 늦춰라. 여유금은 항상 투자하되.
부자는 보험에 가입하지 않는다하여, 저는 부자가 아니지만서도 13만원의 어린이 보험을 해지하였습니다.
SNS 끊고, 스스로 잘한다고 생각하고 친구들과의 잡다한 술약속은 없애고 중요한 경조사만 챙기십시요.
결국 남을 사람은 남습니다.
신용카드만 쓴다 요새.
왜냐면?
주식이 떨어진 상황에서 체크카드 쓰고 투자기회를 잃을 바에는 신용카드 쓰고 투자를 먼저해서 추후 오를 때 차익을 실현하고,
추후 월급으로 신용카드를 갚다보니..! (올해 연말정산은 포기에요)
이 원리로 대출원금은 최대한 낮추라는 뜻인듯 (부자아빠 기요사키도 했던 말입니다)
우리나라 주택의 62.3%, 한국은 아파트를 왜 선호할까?
주차의 편리 + 경비실/관리사무소 + 안전 + 놀이터/조경 + 커뮤니티시설 = "현대사회판 최고의 보금자리" 이기 때문이죠.
주상복합과 오피스텔은 다르다. 주상복합(타워팰리스같은)은 오피스텔 대비 전용면적이 넓고 주거환경이 좋다. 그렇지만...
주상복합은 아파트 대비 높은 "용적률(연면적 비율, 층수와 관련있음)"
"건폐율(밀도 관련, 높을수록 동 간의 거리가 좁고 조경면적 낮음)"로 재건축과 리모델링 가능성이 낮다.
신축 오피스텔은 적정시세 알기 어렵다. 되도록 피하자.
재개발 빌라 투자는 하지말아라. 주택 매매시 세금 고려하자.
세금 = 취득세 + 보유세(재산세 / 종부세) + 양도소득세
ezb.co.kr / 부동산계산기.com / 위택스 부동산 114 등에서 확인가능!
일본 부동산 버블과 우리는 다르다.
당시 일본의 LTV는 120%로, 1억짜리 집을 사는데 1억2천까지 나왔다.이건 진짜 버블이지. 근데 우리는 그정도는 아니잖습니까.
그리고 당시 일본은 세계 경제 2~3위로서, 미국의 타겟이었다. 플라자합의에서 엔고로 수출 완전히 끝내버림.
인구 감소가 예상되는 한국이지만, 똘똘한 한채의 서울 아파트(EX: 반포자이, 아리팍, 압현 등)는 더욱 호가가 올라갈 것이다. 희귀성.
정부의 규제는 4종류다
대출규제 / 거래규제 / 가격규제 / 세금규제
종류를 파악하고, 추세하락기에 풀어질 규제를 이용하자.
연봉의 10배 넘는 집 매수는 무리한 투자이다.
부부합산 연봉 7천이면, 7억 이상의 매수는 무리다.
10~15%만 하락해도 레버리지 여파로 몇배 충격이 올것이다.
통상 부동산 '조정'은 5~6%, '하락'은 10~15%를 의미하기에..
그리고, 서울 행정구역 보다 경기 좋은 입지가 더 좋을수 있다. 예를들면 판교. 강남직주근접프리미엄!
따라서 우선순위는 직주근접- 인프라/여가생활 -학군/학원 -안전/편리 -"우월감" 순이다. 명심!
투자는 기술보다 마인드(95%)다.
매수원칙을 세우자 .
왜 투자를 머뭇거릴까? 시장을 믿지 못하는거야, 위험해서인거야?
결국 자본주의가 망하지 않는 한 물가는 오르고 실물자산도 우상향 하기 마련!
나에게 맞는 투자처(부동산 전공과목)를 찾자 : APT? 오피스텔? 빌라? 재개발재건축? 경매? 분양? 청약?
22.1월 기준 부부합산연봉 8.5천이하 신혼부부는 6억 이하 매수시 집값의 70% 대출이 가능하다.
결국 우리는 집을 살때 주담대(실거주 가능) VS 전세갭(실거주 불가) 둘중에서 선택해야 한다.
기본적으로 다주택 투자는 하락/침체기에 하는 것이 유리하다. (규제가 완화되고 저렴하기 때문에)
돈이 부족하더라도 내가 가진 돈으로 살 수 있는것에 투자하자!
일반 매매는 살 때 부터 '취득세' '중개수수료' 등 손해를 보고 시작한다.
하지만 경매는 손해가 적거나 없다. 부동산 도매시장이다.
최저입찰가 10%만 있어도 가능하며, 2금융권에서 경락잔금대출도 가능하며, 1번이상 유찰나면 가격도 30%씩 떨어진다!
그럼에도 불구하고 진입장벽이 있다.
절차/용어/시세분석/낙찰 후 권리문제 분석/ 명도 등 공부가 반드시 필요하다.
손해(리스크)없이 하는 (부동산)투자는 """""없다""""""
투자 원칙
1) 현장에가라
2) 남들이 싫어하는 것을 대신해라
>. 매수 꿀팁 : 오래된 도시 중심부 낙후지역을 공략하자, 입지가 좋다면 오래된 것은 새것이 될 가능성이 항상 있기에!!!
Ex:) (과거) 인천시청 옆 간석초 인근 gtx -B 호재 & 동작구 흑석동
지금은?
신림 서울대 근처 뉴타운?
여기가 과연 입지가 좋은가? 생각해보자 일자리도 없다. 부동산 가장 주요 요소 "일자리"
본인 대출 가능액을 계산해보자
Ex) 나는 1년 연봉 5천인데, 3천만원까지 연간 저축이 가능하다. 주담대가 4% 일 경우에, 3억까지 대출이 가능하다.
거기에 내가 지금 1억이 있다면, 최대 4억까지의 집을 매수가 가능한 것이다.
>이래서 결혼없이 집사기는 정말 어렵구나.
요새 4억짜리 아파트가 수도권에 어디있나. 게다가 지금 주담대 8% 갈 지경이다.
댓글